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双限解除后投资客回流 四季度如何投资商业地产?

2017/7/9 21:50:01
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 众所周知,双限解除之前,杭州楼市大盘走势不好,商业地产项目虽然不受双限政策的影响,但还是受到大盘拖累一损俱损,2013年和2014年上半年的行情都不算好。现在双限解除,楼市终于有所回暖,投资客也开始回流,投资属性更重的商业地产项目接下去即将迎来更好的市场行情。

上周五,史上最迷你的浙江省第21届房博会开幕第一天,《每日商报》特别与某机构合作,推出以手机APP为平台的“浙江省掌上房博会”,并邀请房产业界资深人士展开“风暴眼对话”。商报记者独家专访世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢,深度剖析了双限解除后的杭州商业地产市场。

投资商铺:

地段好的大盘社区底商有人气支撑可根据周边商铺租金反推合理售价

记者:这两年杭州的沿街商铺生意越来越难做,售价和租金也高企;而像百货商场和购物中心这样的集中式大商业,它们的商铺又都不散售。接下去如果想要投资商铺的话,什么样类型的商铺是较好的选择?

马英枢:投资商铺其实是个技术活,比较忌讳盲目跟风。现在市场上已经出现某些集中式商业,大盒子里面人气很旺,外面的街区很冷清,这也印证了投资商铺的时候,最关键的一点是要看以后人气旺不旺,因为商业一定是以人流为支撑的。

完全做零售的街铺,先不说杭州,放眼全国真正做得好的也不多,比如上海新天地是一个比较成功的商业街区;做得好的更多是大型居住区里的社区商业,因为有着非常稳定的客群支撑。所以我的观点是,大家可以看看区位比较好、开发商背景比较强的大盘居住社区里的商业配套,它们周边有大量常住人口的支撑,会有很多商家愿意过来租,不管是餐饮类、生活服务类、零售类还是休闲娱乐类,这一点很关键。

记者:现在商铺价格比较高,如何来确认它的售价是否合理?

马英枢:大家可以考察一下周边社区现在商铺租到什么价格,多大面积,还要分业态摸情况,比如开餐馆的租金多少钱,生活服务类店铺多少钱,以此做类比。在租金确定的情况下,根据自己对投资回报的需求,就可以算出来什么样的价格是合理的。

投资写字楼:

钱江新城会在地铁开通前后迎来转折

离市中心较近的部分优质板块将崛起

记者:世邦魏理仕统计,未来六个月将有三个写字楼交付,达19万平方米,并全部位于钱江新城,这是否会使钱江新城租金明显下行?

马英枢:钱江新城的租金最近几年确实出现过小幅下跌,但没有出现大幅度的调整。最近两个季度来看,钱江新城的空置率在逐渐下降。

现在越来越多的租客开始接受钱江新城了,一方面是因为核心区域的租赁成本越来越高,另一方面是钱江新城的基础条件在不断改善。目前来看,钱江新城会在今年年底地铁2号线开通前后迎来一个比较大的转折点。而在未来的四到五年,相信这个板块会有一个质的提升。

记者:还有没有其他写字楼板块是性价比比较高的?

马英枢:写字楼值得投资无非是两方面的驱动因素,一方面资产价值有上升空间,第二,租金回报令人满意。杭州写字楼商住倒挂的局面还没有完全扭转过来,所以绝大部分投资者还是更看重未来的资产升值,但相信随着市场不断成熟,投资者应该逐步开始关注资金回报是多少,这就要看以后租户想搬到哪里去。从世邦魏理仕最近在杭州成交的几个500强客户来看,主要关注这几个区域:第一、核心区域的武林、黄龙板块。第二、愿意去钱江新城看楼的人越来越多。第三,运河商务区板块开始启动,离市中心比较近,有地铁,有大商业,开发商品牌也不错。

对于租户来说,现在租到市中心最贵,是8-9元/平方米/天,钱江新城是3-5元/平方米/天,运河商务区预计租金可以到3-5元/平方米/天。在租金相当或差距不大的情况下,租户很可能会更愿意选择离市中心比较近的板块。这也符合杭州已从单核心向多核心发展的城市趋势。

投资酒店式公寓:

市中心核心地段的楼盘能获得高租金

单价较低项目建议多看看其租金表现

记者:酒店式公寓是目前很多投资者会选择的产品,毕竟总价低投资门槛也低。那么如何在不在少数的项目中进行选择?

马英枢:酒店式公寓是类住宅产品,在杭州它们常常售价比住宅低,总价也比较低,个人观点是需要谨慎看待这个产品。在目前住宅市场库存量非常高的情况下,酒店式公寓可以说处在一个夹缝中。酒店式公寓作为投资产品来说其资产价值的提升取决于租金的上涨幅度。比如以3万元/平方米的单价买进一个50方的酒店式公寓,希望获得30%左右的回报,月租金是4500元,那么如果想要总价从150万涨到200万的话,接盘的投资者需要获得相应上涨的投资回报,就是说租金也要涨30%。这样问题就很清楚了,租金要涨30%在杭州市场上不是件容易的事情,那么它的售价也涨不了30%。

但如果在市中心核心地段,没有住宅地块供应,只有商业地块,那么这一类酒店式公寓由于区位非常好,还是具备投资价值的。比如上海新天地附近的酒店式公寓,基本单价都在10万元/平方米以上;很多外企高管住在那里,因为公司会有较高的租房补贴,因此高租金得到了支撑。杭州没有这么多的外企高管,但也有内资高管,所以黄龙的奥克伍德租金状况也不错。

 

 

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